Il problema dell'avviamento nel contratto di affitto

Uno degli aspetti più trascurati — e più pericolosi — nell'affitto d'azienda riguarda la gestione dell'avviamento commerciale. Quando l'affittuario gestisce l'azienda per anni, costruisce relazioni con clienti, fornitori e lavoratori: al termine del contratto, quell'avviamento appartiene a lui o al concedente?

Il codice civile, agli artt. 2561-2562 c.c., impone all'affittuario di gestire l'azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservarne l'efficienza. Ma non disciplina espressamente il destino dell'avviamento maturato durante il periodo di affitto. Questo silenzio genera contenziosi.

Come regolamentare l'avviamento nel contratto

La prassi contrattuale — e la dottrina più autorevole, tra cui le pubblicazioni Giuffrè curate dallo Studio Bondavalli — suggerisce di inserire nel contratto una clausola che:

  • Quantifichi l'avviamento iniziale al momento della consegna dell'azienda;
  • Stabilisca se l'eventuale incremento di avviamento spetta al concedente, all'affittuario o va ripartito;
  • Preveda un meccanismo di conguaglio economico alla scadenza, calcolato sulla base di perizie o parametri predefiniti (ad esempio il moltiplicatore del fatturato medio degli ultimi tre esercizi).

Senza questa clausola, al termine del rapporto il concedente recupera l'azienda con un avviamento spesso più elevato di quello originario, senza che l'affittuario riceva alcun indennizzo.

Il profilo fiscale del conguaglio di avviamento

Se al termine del contratto viene riconosciuta all'affittuario un'indennità per l'incremento di avviamento, il trattamento fiscale non è neutro:

  • Per il concedente: il maggior valore dell'azienda recuperata genera una plusvalenza tassabile ai sensi dell'art. 86 TUIR, salvo rateizzazione in cinque esercizi se il bene è posseduto da più di tre anni;
  • Per l'affittuario: l'indennità percepita è reddito d'impresa, tassato per competenza nell'esercizio in cui matura il diritto.

È fondamentale coordinarsi con il proprio commercialista già in fase di redazione del contratto per strutturare correttamente queste clausole. Contatta lo Studio Bondavalli, autore di pubblicazioni di riferimento sull'affitto d'azienda, per una valutazione del tuo contratto.

Domande frequenti

L'avviamento si trasferisce automaticamente con l'affitto d'azienda?

Sì, l'azienda viene concessa in godimento con tutto il suo avviamento iniziale. Ma l'incremento maturato durante il contratto non ha una disciplina legale automatica: va regolamentato contrattualmente.

Cosa succede se il contratto non prevede nulla sull'avviamento?

Al termine del contratto il concedente recupera l'intera azienda, avviamento incluso, senza obbligo di indennizzo per l'affittuario. Un vuoto contrattuale che può costare molto.

Il conguaglio di avviamento è soggetto a IVA?

In linea generale, le somme corrisposte a titolo di indennità per avviamento non rientrano nel campo IVA se hanno natura risarcitoria. Tuttavia ogni fattispecie va analizzata caso per caso, verificando la causa concreta del pagamento.

Fonte: Normattiva — artt. 2561-2562 c.c. e art. 86 TUIR; dottrina: pubblicazioni Giuffrè Editore, Studio Bondavalli.

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The Goodwill Problem in Business Lease Agreements

One of the most overlooked — and most dangerous — aspects of leasing a business concerns the management of commercial goodwill. When a lessee operates a business for years, they build relationships with customers, suppliers, and employees: when the contract ends, does that goodwill belong to them or to the lessor?

The Italian civil code, under artt. 2561-2562 c.c. (Articles 2561-2562 of the Civil Code), requires the lessee to manage the business without changing its purpose and in a way that preserves its efficiency. However, it does not explicitly address the fate of goodwill accumulated during the lease period. This silence breeds disputes.

How to Regulate Goodwill in the Contract

Standard contractual practice — and leading legal scholarship, including Giuffrè publications edited by Studio Bondavalli — recommends including a clause that:

  • Quantifies the initial goodwill at the time the business is handed over;
  • Establishes whether any increase in goodwill belongs to the lessor, the lessee, or is to be shared between them;
  • Provides an economic adjustment mechanism at the end of the term, calculated using appraisals or predetermined benchmarks (for example, a multiplier of average turnover over the last three financial years).

Without such a clause, when the agreement ends, the lessor reclaims a business often worth considerably more than before, while the lessee receives no compensation whatsoever.

The Tax Treatment of Goodwill Adjustments

If the lessee receives compensation for goodwill growth at the end of the contract, the tax implications are significant:

  • For the lessor: the increased value of the recovered business generates a taxable capital gain under art. 86 TUIR (Article 86 of the Consolidated Income Tax Act), unless spread over five financial years where the asset has been held for more than three years;
  • For the lessee: the compensation received constitutes business income, taxed on an accrual basis in the year the entitlement arises.

It is essential to consult your accountant during the contract drafting phase to structure these clauses correctly. Contact Studio Bondavalli, authors of leading publications on business leasing, for a review of your contract.

Frequently Asked Questions

Is goodwill automatically transferred with a business lease?

Yes, the business is leased together with its initial goodwill. However, any increase accumulated during the contract has no automatic legal framework — it must be addressed contractually.

What happens if the contract says nothing about goodwill?

When the agreement ends, the lessor reclaims the entire business, goodwill included, with no obligation to compensate the lessee. A contractual gap that can prove very costly.

Is a goodwill adjustment subject to VAT?

As a general rule, amounts paid as goodwill compensation fall outside the scope of VAT when they are compensatory in nature. However, each situation must be assessed individually, examining the actual purpose of the payment.

Sources: Normattiva — artt. 2561-2562 c.c. (Civil Code) and art. 86 TUIR (Consolidated Income Tax Act); legal scholarship: Giuffrè Editore publications, Studio Bondavalli.

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